自由な人生の実現方法

会社員の資産形成。リスクとは。マンション投資の意思決定までの考え方。

投稿日:2018年9月21日 更新日:

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こんにちは。

『会社員が35歳までに生涯賃金3億円を創りだす資産形成メソッド』コーチの渡邊です。

 

先日より失敗しない脱サラの方法について

サラリーマンの間に行う下準備のテーマをお話ししております。

 

そしてここのところは会社員の資産形成について

ワンオーナーとしてお話しさせていただきました。

不動産投資は会社員の特権をフル活用した資産形成です。

 

今日はその不動産投資の一番気になる

ローンとリスクの考え方について

お話ししていきます。

 

 

不動産のローンの考え方

まず不動産のローンの考え方ですが

これは少しおさらいになります。

 

このシリーズのお話で最初に

会社員の特権をフル活用した投資として

レバレッジを効かせた投資をしますとお話ししました。

 

つまり会社員の給料だけだと大きな投資なんて一生出来ない。

もし投資を持っている現金でなんて考えていると

投資ができるお金が貯まるまでには死んでしまいます。

 

 

そのため会社員は他者の資本を使って自己の資本を増やす

レバレッジを使った投資をしていくということです。

 

ここでいうとローンは銀行の資本を借りる形です。つまり他者。

そして長期的に運用していくうえで最終自己の資本が残ります。

 

 

投資のポイントで覚えておいていただきたいのは

自己の資本を増やすための借金自体は悪いものではないです。

 

もちろんお金を貸す側もタダで貸すわけではありません。

貸した分に対して利益を上乗せして返済を求めます。

つまり利息というものです。

 

基本的に資金力がない会社員が資金力のかかる投資をするには

銀行から利息付きでお金を借りなければなりません。

 

つまり最大の投資のポイントは

借金をしないのではなく、借金についている金利

それ以上で回る投資をしていきます!

 

これが一番のポイントです。

 

 

金利と利回りを考える

金利の計算は毎月の返済額とかまで話するとややこしいので

シンプルに上記のように投資を行うとどうなるのか

総額の結果を例で見てみましょう。

 

借り入れ額500万円

5年で返済。(毎月87,638円返済)

年利2%で借りているとすると

 

5年後返さないといけない総額は

525万8,296円になります。

これが金利を含めて返済するお金です。

 

では計算しやすいようにあなたが月利1%で回る投資

年利12%で計算しやすいように単利で

この借りている500万円を運用したとします。

 

本当にシンプルに簡単に理解してもらうため

月々の返済をどこから出すとか考えずにいったん説明すると

500万円で年利12%だと一年間で560万円になります。

 

つまり一年間の利益が60万円。

60万円×5年=300万円の利益。

もともと借りている500万と合計すると800万円ですね。

 

この800万円から最終返済額の525万8,296円を差し引くと

およそ274万円残ります。

これが他者の資本を使って自己の資金を増やす投資のイメージです。

 

 

もちろん毎月の返済額とかがあるのでこんなに単純な話じゃありません。

返済額によって投資で回している元本が減ってしまっては

投資の利益は少なくなってしまいます。

 

 

毎月の返済額を考えて投資元本を減らさないようにする

現実味のあるシミュレーションをさっきの例でするとこんな感じです。

(これ以上ややこしくなると嫌という人は次のトピックに進んでください。)

 

 

毎月1%運用利益が上がるので500万円が

一カ月で505万円になります。

月々の返済額は87,638円なので

 

投資元本を減らさないように

毎月出た利益の5万円を返済に充て

37,638円足りない分を自分で補てんします。

 

すると60回支払い(5年間)で225万8280円補てんしますが。

それで返済が終わりなので500万円の元本はそのまま手元に残ります。

つまり差し引きすると274万円ほどの利益とさきほどと変わらない結果になります。

 

 

もちろんこれは投資案件の利率が変わってこれば

シミュレーションも変わってきます。

月利2%になれば上のシミュレーションの場合持ち出し0で返済できますよね。

 

複利で回せるのであればもっと利益を上げていくこともできます。

 

つまり借金と投資の数字をしっかりと理解することが

投資の第一歩と言えます。

 

 

不動産の利回り

不動産のローンの考え方もこれと同じです。

不動産にも利回りと言うものがあり、ローンに対して

家賃収入の方が高いので利益が出る投資です。

 

しかしお話しした通り、新築ワンルームマンションは

月々の収支はゼロ~マイナスです。

 

これはローンに対して足りていないわけではなく

不動産の客付けとか家賃の回収とかをしてくれる

管理会社の管理費なども含めるとゼロ~マイナスになるということです。

 

ただこれをみて、利益でないのであれば完全にゼロかマイナスだから

不動産いらないんじゃないかと考えるのかというと

そうではありません。

 

35年後ローンを支払った後に残っているものは

実際に資産価値を持ったものが残っています。

つまりゼロではなくあなたの資産として蓄積されていってます。

 

不動産で利益が出ないパターンは

短期で利益を上げたいと思う人が出ないパターンに陥ります。

 

理由は購入した時よりも不動産の価値が下がっている状態で

売りに出してしまい、ローンもまだ多額に残っているので

最終収支がマイナスになってしまうということです。

 

何度もお話ししてきたように不動産は長期の投資案件です。

長期で考えた時にどこかで黒に転じる時があります。

インフレでない限り売却するならそのポイントを超えたところで考えましょう。

 

 

意思決定のためにリスクを考える 不動産投資をしないリスク

ここまでで大方不動産に対する知識に関して

知っておいた方がいいことをお話ししてきました。

 

不動産のローンを組むと言っても大きな額なので

怖いなと思いますよね。

ローンに対してどのように考えるべきなのか。

 

リスクを考えることによって

意思決定をどのようにすればいいかが見えてくると思いますので

その考え方をお話しします。

 

 

まず不動産投資のリスク

  • その部屋が空室になってしまうリスク
  • 地震など災害のリスク
  • 不動産投資をしないことのリスク

 

 

これらがリスクだと思われます。

 

特に不動産投資をしないことのリスク

これを考えない人が多いです。

 

基本的に人はある選択を決断しないといけないときに

その選択を取った時にどのようなリスクがあるかは考えますが

その選択を取らなかった時の長期的なリスクは考えません。

 

例えばここで不動産投資をしなかったら怒りうるリスクって何でしょうか??

 

  1. 将来的に1000万以上の資産となるものを持てないこと。
  2. 持ち出し0から始められ、大きな資産を築ける選択肢をこの先見つけられない
  3. 老後生活の収入源が作れないだけでなく、年金支給額が今後下がったり
    遅れるようなことがあったときに他に選択肢がない。
  4. 後々不動産を持ちたいと思っても、ローンを長期で組めず手持ちが多く必要になったり
    年齢によって団信保険の分が悪くなってしまう。
  5. 今後仮に転職をしたときに年収が下がったり、転職後の勤務年数が短くて
    不動産を購入できない。

 

この辺りが不動産をやらないことのリスクになります。

特に会社員にとって持ち出しが少なくて済む投資は

そんなに多くないのでこれを逃すのはかなり勿体ないです。

 

 

不動産投資の災害リスク

では不動産を持った場合のリスクです。

まず災害に関してです。

火事、地震、津波など災害大国日本では一つのリスクになります。

 

ただし、不動産購入の際にはもちろん保険もあります。

少しでもリスクを減らしたい方は火災保険と地震保険には入りましょう。

近年建造されている建物は耐震基準がかなり高いです。

 

実際最近のニュースでも地震で倒壊する建物は

古い木造の物とかが多いため、リスクは前より減っていると考えられます。

 

ただし津波に関しては適用する保険はなかったと思います。

(私は見たことがありません。知っているかたいらっしゃれば

情報いただければと思います。)

 

ちゃんとした不動産会社はその土地の地盤や水害時の被害予想など

土地ごとに出ているデータを出してくれます。

津波の被害がなさそうなところを選ぶのは最善にはなります。

 

 

空室リスクの考え方

そしてもう一つ気になるのが空室リスクですよね。

この空室リスクなぜ皆さん気になるかというと

直接自分の出費にかかわってくるからです。

 

先日都内のマンションであれば空室リスクは

低く抑えられますとお話しさせていただきました。

つまり立地次第で全然変わってきます。

 

しかしいくらいい立地でも絶対ないとは言い切れません。

というよりはむしろ空室は必ず起こるものと考えた方がいいです。

 

よってこちらに関してはシミュレーションしましょう!

悪めのシミュレーションです!

 

例えば3000万円のマンションを購入しました。

毎月の固定費が10万円のマンションとします。

 

だいたいマンションの契約は一回決まると

1年以上は住まれているイメージですが

 

最悪のケースで考えて毎年2カ月空室があるとします。

すると1年間で20万円自分の持ち出しが必要になります。

 

ローンは通常35年間組むので

20万円×35年=700万円

これが35年間で必要な実費分と仮定します。

 

固定資産税は1年あたり7万5,000円とすると

35年で262万5,000円。

 

修繕費は入居者の敷金から賄う範囲と

経年劣化などによってオーナが負担する範囲が

色々と変わってきます。

 

エアコンなどは何年かに1回は交換が必要と考えた方がいいでしょう。

エアコンは新品取り付け込みで5万円とかですが

一応他にもかかるかもしれないと考え5年で10万見積もると。

 

35年で70万円。

これら全て合計すると1032万5000円が

35年間で実費負担の可能性があるものと考えます。

 

私の場合は念押しで考えるので切りのいい1100万で考えます。

1100万円を35年で割ると1年あたり32万円いかないくらいです。

 

つまり1年間で32万円は何かあった時に用意しておくと

リスクに備えられると考えます。

 

 

そして35年間で仮に1100万円かかったとした場合

3000万円のマンションの価値が1600万円に下がったとしても

1600万円ー1100万円=500万円

 

最終的には500万円以上利益が作れる

且つこの先の家賃収入は全て利益と考えると

ありなのかなしなのかと判断していくイメージです。

 

これがマイナスになってしまう計算ならやめましょう!

かなり悪いシミュレーションをしておけばそれより下はないと考えられますし

それ以上の利益になって返ってくる可能性が出てきます。

 

 

私の感覚ではりっとが良ければ空室は5年に1回くらい訪れるイメージです。

入居者が出ていくタイミングが6月とかだと少し空室期間が長くなる

可能性があるといった形ですが、基本社会の動きと一致すると思われます。

 

このように不動産を購入するかの決定を最終的に考えるにあたって

購入しない選択をした場合のリスクと購入した場合の

これ以下はないというリスクをして判断するのがいいです。

 

そして投資に関しては何事もそうですが

インターネットや広告で見つけたところから買うよりは

実際うまくいってる人から会社を紹介してもらいましょう!

 

紹介で貰えるいい案件は巷には出回りません。

 

これは他の投資に関しても言える事です。

 

 

長くなりましたが会社員がやっておくべき下準備に関して

副業から特権を活かした資産形成までお話ししてきました。

 

次回は別のトピックをまたお話しようと思います。

 

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『会社員が35歳までに生涯賃金3億円を創りだすセカンドライフ投資』コーチの渡邊です。

私は社会人6年目の28歳で脱サラし現在は海外移住を実現しマレーシアにて日本のサラリーマン向けのコンサルを行い、何にも縛られない世界人を作る活動中。

平凡な両親の家庭で育つ。

2013年株式会社キーエンスに入社するも、自分の夢に挑戦したい思いが強くあり脱サラの準備をすることを決意。会社の給料以外で収入源を作ることを目的に投資してみるも失敗し数百万の損失に。その後メンターと出会い、一から投資の極意を教えてもらうことで、入社1年目の終わりから資産形成に取り組み4年間で生涯賃金3億円分の資産と月収100万円の不労収入を形成。

夢は個人が何にも縛られない人生を主体的に歩めるように学校の教育を変え、子供たちが自分で人生を選択できる力を付けられる教育環境を作る。

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