自由な人生の実現方法

会社員の資産形成。新築・中古ワンルーム投資を業者目線ではなく解説

投稿日:2018年9月19日 更新日:

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こんにちは。

『会社員が35歳までに生涯賃金3億円を創りだす資産形成メソッド』コーチの渡邊です。

 

先日は失敗しない脱サラの方法について

サラリーマンの間に行う下準備のテーマの中で

会社員の資産形成についてお話しさせていただきました。

 

その中で不動産投資は会社員の特権をフル活用した

資産形成であることをお話しさせていただきました。

 

今日はその不動産投資のどういうことがメリットで

どんなリスクがあるのかもう少し詳しく見ていきましょう。

 

 

不動産投資のおさらい

不動産投資には二種類あるというお話をさせていただきました。

 

  • 短期的な視点で物件の値上がりを狙い売り抜ける投資
  • 長期的な視点でインカム(収入)を増やす投資

 

しかし実際今の時代短期的な視点で物件の値上がりを狙うことは

難しいのが不動産の市場です。

 

 

現在はどちらかというと長期的な視点の投資がほとんどになります。

そしてこの長期的な視点の不動産投資も二つに分類できます。

 

  • ワンルームマンション投資
  • 一棟マンション投資

 

一棟マンション投資は今のキャッシュフローを増やすことが目的です。

大きなメリットがありますが、誰しもが購入できるものではありません。

 

その分ローンの審査が厳しいということです。

簡単には銀行の審査が通らないものになります。

 

 

一般的にサラリーマンの特権を使って資産形成しやすいのは

将来的資産のワンルームマンションになります。

 

 

このワンルームがどのように将来的に資産になるのか

また新築のワンルームと中古のワンルームはどう違うのか

 

私は不動産の業者ではないので業者視点ではなく(笑)

ワンオーナーとしてこれらについて触れていきます。

 

 

新築ワンルームと中古ワンルーム

皆さんも実際投資するときに

新築ワンルームと中古ワンルームどっちがいいのか?

と思うことがあると思います。

 

 

それぞれの違いを簡単に解説していきましょう。

 

 

まずどちらにも共通することですが

資産目的としては将来資産で長期的な保有を意味します。

 

新築はそのままの解釈通りで

新しく出来上がった物件です。

まだ誰も入居していない状態です。

 

つまり価格としては一番高い状態です。

最近の東京都内だとワンルームで3000万円を

越えるマンションが多いです。

 

この新築の状態はディベロッパや販売会社の利益が

500~600万円くらいのった状態で販売されています。

そのため上記のような金額になります。

 

 

ひとたび購入が決まり市場に出ると

およそ7割くらいの金額に下がります。

 

これは実際の物件評価額の値段くらいに落ち着くイメージです。

 

 

また新築であることは居住者によっては

拘りポイントになったりします。

 

そのため最初の居住者に関しては同エリア内でも

少し高めの家賃設定で居住者が付いたりすることがあります。

 

 

一方で中古物件はどうかと言いますと

よく聞く売り文句が物件価格は中古なので

新築と違って業者の利益が乗っかってない。

 

市場価格で金額が決まっているので

物件価値が購入時からそんなに落ちないからいい。

なんてことを耳にします。

 

 

結論から言うとそんなことはありません。

確かに新築よりは載っている利益は少なく

市場価格には近いかもしれませんが

 

中古物件も同じく業者の利益が乗っています。

そして日本の物件は経過年数と共に価値が落ちていきます。

よって中古物件であっても金額は落ちます。

 

 

ここは誤解しないでいただきたいポイントになります。

 

 

新築マンションと中古マンションのキャッシュフロー

新築マンションと中古マンションを比較するポイントとして

月々のキャッシュフローが変わってきます。

以下の例は都内のマンションで考えた場合です。

 

基本的に新築マンションはキャッシュフローは

生まれないものと思った方がいいです。

 

物件価格、銀行の金利、家賃や管理費のバランスによって

+10000円~ー10000円の範囲で月々のキャッシュフローが

決まっているパターンが多いです。

 

多くの新築マンションは

0~月々微小なマイナスがあるパターンが

多いかと思います。

 

 

対照的に中古マンションの場合は

月々のキャッシュフローは微々たるものですが出てきます。

月+3000円~月+10000円くらい。

 

これが新築と中古の違いになります。

もちろん都内と地方では利回りが変わってきます。

 

しかし地方と都内では空室リスクも大きく変わってきます。

少子化と言われている世の中で東京だけの一極集中のため

地方は空室の場合埋まらない可能性があります。

 

少子化でも東京は人口の減少はそれほど起こりづらいので

ワンルームを持つのであれば間違いなく23区内にしましょう。

 

 

長期的に不動産を考えるポイント

新築ワンルームも中古ワンルームも長期で考えるので

ローン期間内とローン返済後を考えましょう。

 

 

先程のキャッシュフローのお話で

「中古の方がいいじゃないか!」

と思われた方もいらっしゃると思います。

 

しかしまだどちらの方がいいという決めてには

キャッシュフローだけではなり得ないのです。

 

新築も中古もローン期間を35年と考えたとします。

ローンの金利は中古の方が高くなります。

 

よくある話で「新築は最初のお客様は新築効果で

ローン高く設定できるけど、後々家賃を下げないといけない。

物件購入時のシミュレーションとずれてくる」という話があります。

 

これに関しては二つ確認ポイントがあります。

 

一つ目は不動産販売会社です。

販売会社が提示してくるシミュレーションが

かなり甘く作ってくる会社があります。

 

家賃貸出設定が物件地の周りのマンションと比べて

かなり高い設定で作ってきている場合。

これは上記のことが起こりえます。

 

そのシミュレーションの家賃はどのようにして決まっているか

周りの物件の家賃はどれくらいの相場なのか

しっかりと聞きましょう。

 

私の見解ではちゃんとした不動産会社で

信頼できる営業マンは不動産業界のネットワークにある

同エリアの様々な物件の家賃と売買履歴と物件価格推移

 

これらを資料として用意してしっかりと説明してくれます。

これを見せてもらえば実際自分の不動産がどれくらいの期間で

どこまで落ちる可能性があるかもシミュレーションできます。

 

そこまで親身にデータを出して論理的に説明してくれるところでない場合

特に友人紹介キャンペーンの話ばかりしてくるところとかは

(友人紹介したらキャッシュバックありますなど)

 

こういう不動産会社は私は信用していません。

 

私の付き合いしている不動産会社はそんなキャンペーン一切やっていないのに

実際販売開始から2日とかで全室紹介だけで売れてしまったりです。

 

本当の価値を届けてくれる会社と付き合いをしましょう。

 

 

二つ目は家賃の下落は物件の経過年数が最大の原因ではないということです。

新築は最初の3年から5年は人が着くけど

そこからは家賃を下げないと人が付かない。

と適当な言葉を並べて中古マンションを売ろうとする人がいます。

 

もちろんおんぼろで汚いマンションだったら

もっときれいなところに住むというのは人の心理として当然です。

 

修繕はしっかりしないといけないかもしれませんが

それは中古も同じですよね。

 

 

家賃の下落が本当に起こるか起こらないかは

物件の立地の問題です。

 

築年数よりも駅に近い物件の方が家賃が高いなんてこと

ざらにあります。

アパマンショップとか見に行ってみてください。

 

家賃と立地と築年数を見てみると

築年数が新しくても、立地がもっといい中古物件のほうが

家賃が高いのなんていくらでも見つけられると思います!

 

 

つまり重要なのは立地やエリアになってくるわけです。

都内のオフィス街にアクセスのいいエリアのマンションは

築年数が建っていても新築の時の家賃をキープしていることもあります。

 

そこが便利でどんどんマンションが建てば

新しいマンションは周りのマンションより少し家賃を高めに設定してきますよね。

そうなると新築の時のままの家賃でも周りよりは低く勝負できます。

 

 

物件によっては40年間で物件価値も家賃も上がっている物件だってあります。

 

 

インフレのリスクヘッジとしての不動産

不動産投資のメリットはインフレの影響を受けることです。

よく私がお話ししておりますが、銀行に預けることは

インフレのリスクがあります。

 

35年間銀行に預けていて、金利分少し増えたとしても

それ以上に物価が上がっていればトータルのお金の価値は

下がってしまいます。

 

金利が0.001%です。

1億円預けていても35年で3万4005円しか増えません。

(金利はずっと固定で複利計算してます。実際はもう少し変動あり)

 

100円で変えていたものが35年後200円かかるようになったとしたら

銀行に預けていた1億円の価値は半分になってしまいす。

詳しくはコチラ見てください。

7つの財布。資産形成の基本的な考え方。銀行預金はリスク!?

 

 

それに対して不動産は物価の上昇と同じように

価値が変動します。

 

つまり物価が35年後に2倍になれば

不動産の価値も同じように2倍の価格になっています。

(物件そのものの価値減少はあるので購入時の2倍というわけではありません。)

 

あなたが資産形成で作らないといけない7つの財布の一つとして

インフレのリスクヘッジになるということです。

 

 

もう一度言いますが信頼できる不動産会社は

ちゃんとデータを見せてくれますので

これらのポイントをしっかり考えられます。

 

 

上記のようなことを踏まえて

新築と中古どちらがいいのか考えていかなければなりません。

 

今日は長くなってしまいましたので

もう少しメリットやリスクの考え方を

次回お話しさせていただきます。

 

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ご愛読ありがとうございました。



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『会社員が35歳までに生涯賃金3億円を創りだすセカンドライフ投資』コーチの渡邊です。

私は社会人6年目の28歳で脱サラし現在は海外移住を実現しマレーシアにて日本のサラリーマン向けのコンサルを行い、何にも縛られない世界人を作る活動中。

平凡な両親の家庭で育つ。

2013年株式会社キーエンスに入社するも、自分の夢に挑戦したい思いが強くあり脱サラの準備をすることを決意。会社の給料以外で収入源を作ることを目的に投資してみるも失敗し数百万の損失に。その後メンターと出会い、一から投資の極意を教えてもらうことで、入社1年目の終わりから資産形成に取り組み4年間で生涯賃金3億円分の資産と月収100万円の不労収入を形成。

夢は個人が何にも縛られない人生を主体的に歩めるように学校の教育を変え、子供たちが自分で人生を選択できる力を付けられる教育環境を作る。

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